생애최초 주택구입 특례보금자리론 대출승계

생애최초 주택구입 대출에는 현재 디딤돌과 특례보금자리론이 있습니다.

그중 기존 보금자리론이 특례보금자리론에 통합된 거라 같이 보시면 되는데요. 오늘은 명의변경, 이사 등 대출승계를 중심으로 알려드리겠습니다.

생애최초 주택구입 특례보금자리론 대출승계

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생애최초 주택구입 특례보금자리론 대출승계

특례보금자리론은 기존의 보금자리론과 적격대출이 통합돼서 2024년 1월까지 1년 간만 한정적으로 운용되는 정부지원 금융상품입니다.

괜찮은 금리와 조건으로 인해 많은 사람들이 사용하고 있는데요. 기존에 보금자리론을 받으셨던 분들이 혼란스러워하시는 분들이 많은 것 같아요

특히나 대출승계에 대해서 많은 문의가 오고 있습니다.

특례보금자리론이나 보금자리론을 이용하고 계시다가 증여라거나 사실혼 관계에서 배우에게 명의를 넘겨줄 일이 생길 수도 있고, 이사를 가야 하는 상황이 생길 수도 있지요.

이럴 경우 기존 보금자리론이나 특례보금자리론을 그대로 대출승계하는 방식으로 넘겨줄 수 있는 것인지 아니면 대출금을 모두 상환해야 하는 것인지 알고 싶으시죠?

현재 검색을 해보면 과거의 자료가 섞여 있어서 된다는 분도 있고 안된다는 분도 있어서 헛갈리셨을 거예요. 사실에 기반해서 명의변경, 이사 2가지 경우로 나누어서 설명드릴 테니 도움이 되셨으면 좋겠네요

명의변경

우선 명의변경의 경우입니다.

이 경우는 가족에게 증여하거나, 사실혼 관계에 있으신 분들이 배우자로 대출을 끌어안고 그대로 명의만 변경하고 싶다고 하시는 분들이 해당하는데요.

결론부터 말씀드리자면 명의변경시 대출금을 모두 상환하셔야 합니다.

물론 채무인수라고 해서 제3자에게 대출승계가 가능한 예외의 경우가 있는데요. 이 경우는 밑에서 자세히 설명드리기로 하고, 보통의 경우에는 대출금을 상환해야 한다고 생각하시면 됩니다.

사실 대출승계는 굉장히 특수한 경우로 웬만하면 용인되지 않습니다. 또한 주택담보의 성격을 지닌 대출금은 보통 상환하셔야 정상적인 소유권 이전이 가능합니다.

HF에서 진행하는 다른 대출상품들을 보아서도 특례보금자리론(보금자리론)은 담보 변경 안 해주는 게 HF의 원칙으로 생각됩니다.

이사

그렇다면 특레보금자리론(보금자리론) 이용 중 이사를 하면 어떻게 될까요?

이 경우도 마찬가지이긴한데 조건에 따라 가능하기도 하니 아래 조건을 참조해 보세요. 기본적으로는 주택이 바뀌는 경우 새 주택에 보금자리론 대출 따로 일으키고 기존 대출을 상환하는 형태예요

• 보금자리론(구입용도에 한함)은 일시적 2 주택자를 허용하고 있습니다
• 그러나 기존주택에 대한 보금자리론을 이사하는 신규주택에 승계하여 이용하실 수 없습니다.
• 따라서 보금자리론 이용 중 이사를 가시게 되면 3년 이내 기존주택을 처분하는 조건으로 보금자리론 이용(구입용도에 한함)이 가능합니다.
• 다만, 2023년 3월 7일 대출신청완료분부터 기존 담보주택 처분기한은 투기지역, 기타 지역 등의 소재지와 무관하게 대출실행일로부터 3년 이내입니다.(2023년 3월 7일 이전 신청건에도 소급적용)

즉, 특별한 경우가 아닌이상 매도에도 모두 주택담보대출은 상환하셔야 합니다.

빚이 남아 있는데 담보물건(집)을 마음대로 판매하는 것과 다름없기 때문에 안 되는 경우가 많다고 보시면 됩니다. 이게 된다면 그 집을 파는 순간 담보가 사라지는 거니까요.

 

채무인수 규정

하지만 답답해서 대출승계에 대해서 특례보금자리론이나 보금자리론을 찾아보신 분들은 "채무인수"라는 용어를 접해 보셨을 겁니다.

상담을 진행하면 이 채무인수를 말하시면서 가능하지 않냐고 하시는 분들도 있으신데요.

가능은 한데 아주 제한적이라고 할 수 있습니다. 그래도 해당되시는 분들도 있으실 것 같아서 같이 소개해 드리겠습니다.

특례보금자리론은 특별한 몇 가지를 제외하고는 [보금자리론 업무처리기준의 채무인수처리규정]을 따르고 있는데요. 이 규정을 보시면, 채무인수에 대해 아래와 같이 소개되어 있습니다.

특례보금자리론 업무처리기준.pdf

1.08MB

▪ 채무자의 배우자, 상속으로 인한 채무인수 외에 제삼자의 채무인수는 채무인수자가 생애최초 주택구입자 요건을 충족하는 경우에 한하여 가능하다
※ 다만, 생애최초 특례구입자금보증잔액이 남아있는 경우 ｢구입자금보증 업무지침」 제3장에 따라 생애최초 주택구매자 요건 충족 시 채무인수 가능

특례보금자리론 채무인수규정

간단하게 정리를 해보면, 채무인수란 배우자는 대출만기에 만 55세 미만인 경우에도 우대금리 누적액을 포기하고 채무인수 가능하나, 제삼자 채무인수는 채무인수자 또는 채무인수자의 배우자가 대출만기에 만 55세 이상인 경우에 한하여 가능합니다.

채무의 동일성을 그대로 유지하면서 그 채무를 기존 채무자(구채무자)로부터 제삼자(신채무자)에게 이전하는 계약을 의미한다고 볼 수 있어요.

그래서 일반적으로 담보대출을 받은 채무자가 담보물을 제삼자(매수인)에게 매각하면서 해당 담보대출도 제3자(매수인)에게 이전하고자 할 때 활용됩니다.

 

특례보금자리론 특징

특례보금자리론의 특징을 잠깐 설명드리면, 우대금리까지 모두 적용받으시면 금리가 최소 연 3.75%까지 내려갑니다. 금리가 높은 지금 같은 시장에서는 매력적인 금리라고 할 수 있는데요.

그래서 기존의 주택담보대출을 이용하시는 분들이 대환대출 개념으로 옮겨오시는 분들이 많습니다.

사실상 신청에 소득제한도 없고 주택도 9억 원 이하면 신청이 가능해서 수도권 분들이 많이 이용하시는데요.  특례보금자리론에 대해 더 상세한 내용을 원하시는 분들은 잠깐 보고 오시는 것도 좋습니다.

금리유형 및 구분	10년	15년	20년	30년	40년	50년
우대형 -주택 6억 이하 -부부소득 1억이하	4.65	4.75	4.80	4.85	4.90	4.95
일반형 -주택 6억 이상 -부부소득 1억이상	4.75	4.85	4.90	4.95	5.00	5.05
구분	상세요건		우대금리		중복적용
	주택가격	부부합산소득
아낌e	9억원	-	-0.1%		O
저소득청년	6억원	6천만원	-0.1%		최대 0.8%까지만
사회적배려층		6천만원	-0.4%
신혼가구		7천만원	-0.2%
미분양주택		8천만원	-0.2%

 

함께 보면 좋은 자료

생애최초 주택대출이 특례보금자리론만 있는것이 아니라 조건만 맞으면 최소 1.5% 금리로 사용할 수 있는 디딤돌도 있는데요. 서로 비교해 보시고 더 좋은 상품을 이용하시면 좋을 것 같습니다.

생애최초 주택구입 디딤돌 vs 특례보금자리론 비교

 

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