묵시적 갱신 핵심 꿀팁! -전세 월세 계약, 임차인 해지 통보

'묵시적 갱신' 에 대해 한번에 볼 수 있는 정보를 찾으시나요? 전세 월세 계약시 자동연장되는데 어떨때 유리한지, 임차인 해지 통보는 언제 하는 것이 좋은지, 중간에 이사하게 되면 어떤 일이 벌어지는지 등 일상에서 벌어질 수 있는 문제에 대해 자세히 소개해 드리겠습니다.

 

묵시적 갱신 - 전세, 월세 계약 자동 연장

주택 임대차 계약에서 '묵시적 갱신'이란 임대인과 임차인 사이에 별다른 의사 표시 없이 기존 계약이 그대로 연장되는 것을 말합니다.

만약 계약 기간 만료일이 다가왔는데도 갱신 거절이나 조건 변경에 대한 통지가 없다면, 이전 계약 조건과 내용 그대로 자동 갱신되는 셈이죠. 📝

이는 주택임대차보호법 제6조 1항에서 규정하고 있습니다. 임대인은 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 해야 합니다.

만약 이 기간에 아무런 통지도 없었다면 묵시적 갱신이 이루어지게 되는 거죠. 임차인도 마찬가지입니다. 기간 만료 2개월 전까지 갱신거절 의사를 표하지 않으면 갱신이 이뤄지게 됩니다. 🤫

주목할 점은 묵시적 갱신으로 인해 계약 기간이 자동 연장된다는 사실입니다.

기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 계약했다면 그 기간을 2년으로 보게 되죠(법 제4조). 이에 따라 1년짜리 전세 계약이 묵시적 갱신되면 총 3년간 거주할 수 있습니다. 월세 계약도 마찬가지입니다. 2년까지 자동 연장이 가능하다는 뜻이죠. 😲

이처럼 묵시적 갱신은 세입자에게 큰 혜택을 안겨줍니다. 주거비를 올리지 않고도 장기간 거주할 수 있기 때문이죠. 특히 전세가 계속 오르고 있는 시기에 더욱 큰 이득이 되고 있습니다.

반면 임대인 입장에서는 묵시적 갱신으로 인해 차익을 기대하기 어려워지는 손해를 감수해야 합니다. 🥲

따라서 묵시적 갱신의 요건을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있겠습니다. 계약 만료일이 다가올수록 서로의 입장을 명확히 소통해야 하죠.

당사자 간 의사소통이 부족할 경우 묵시적 갱신이 발생하게 됩니다. 임대인과 임차인 모두 그로 인한 이해관계의 충돌을 피하기란 쉽지 않을 테니까요.

 

전세,월세 계약의 묵시적 갱신 요건 파헤치기

전세나 월세 등 주택 임대차 계약이 자동으로 연장되려면 일정한 요건을 갖춰야 합니다. 이는 주택임대차보호법에 명시되어 있죠.

법에서 규정한 절차에 맞지 않으면 묵시적 갱신이 이뤄지지 않기 때문입니다. 관련 내용을 구체적으로 알아볼까요? 🧐

우선 임대인과 임차인 양측 모두가 각자의 역할을 해야 합니다. 임대인은 계약 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 '갱신거절' 또는 '조건변경'에 대한 통지를 해야 합니다(법 제6조 1항).

이 통지가 없으면 묵시적 갱신이 이뤄지게 됩니다. 💬

반대로 임차인은 계약 기간 만료 2개월 전까지 '계약 종료' 또는 '재계약'에 대한 의사를 밝혀야 합니다. 이 의사 표시가 없으면 역시 묵시적으로 갱신되는 겁니다. 결국 양측이 법이 정한 기한 내에 아무런 통지도 하지 않으면 자동 연장되는 셈이죠.

또한 묵시적 갱신 시 계약 기간의 연장 기준도 중요합니다. 법 제4조에 따르면, 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보게 됩니다.

즉, 묵시적 갱신이 되면 2년 동안 자동으로 연장된다는 뜻이죠.

예를 들어 보겠습니다. 전세 계약 기간을 1년으로 정했는데, 만기일까지 당사자 간 별다른 통지가 없었다고 치죠. 이 경우 추가로 2년의 임대차 기간이 연장되어 총 3년간 거주할 수 있게 됩니다. 월세 계약이라도 마찬가지입니다. ☝️

이처럼 묵시적 갱신이 이뤄지면 일률적으로 2년씩 계약 기간이 늘어나게 됩니다. 다만 애초에 2년 이상의 장기 계약을 체결했다면 예외가 있습니다. 이미 2년 이상이므로 묵시적 갱신 시 정해진 기간만큼 그대로 연장되는 것이죠.

가령 3년짜리 전세 계약을 했는데 묵시적 갱신이 이뤄졌다면, 임대차 기간이 6년이 됩니다. 역시 2년 단위로 연장되는 게 아니라 애초에 정했던 기간인 3년씩 두 번 더 연장된다는 의미입니다.

그렇다면 누구에게 이런 묵시적 갱신이 유리할까요?

기본적으로는 임차인에게 더 큰 혜택이 돌아가는 편입니다. 주거비 인상 없이 계속 거주할 수 있으니까요. 특히 최근 몇 년간 전세가격이 급등했던 상황이라면 세입자들 입장에서는 큰 이득이 되겠죠.

반대로 임대인 입장에서는 시세 차익을 기대하기 어려운 손해가 발생할 수밖에 없겠습니다. 🤕

결국 묵시적 갱신 제도는 그 취지와 달리 임차인에게 다소 유리한 측면이 있습니다. 때문에 임대인들이 이 같은 불이익을 차단하기 위해 갖가지 꼼수를 부릴 수도 있겠죠.

그렇다고 해서 이 제도의 필요성 자체를 부정할 순 없습니다. 주거 안정에 기여한다는 점에서 그 의의를 인정할 수밖에 없기 때문이죠. 🫤

대신 충분한 의사소통을 통해 당사자 간 합의를 이뤄낼 필요가 있습니다. 임대인과 임차인 모두가 묵시적 갱신으로 인한 득실을 잘 따져봐야겠죠. 그렇지 않으면 심각한 분쟁으로 이어질 수도 있습니다.

정부에서도 이 제도가 본래 취지에 맞게 운용될 수 있도록 개선책을 마련해야 할 것 같네요. 🧐

 

임차인 해지통보 3개월, 그리고 이에 따른 주의사항

묵시적 갱신이 이뤄진 후에도 임차인은 일정한 권리를 갖게 됩니다. 대표적인 게 바로 '해지통보권'인데요. 간단히 설명하자면, 임차인이 원할 경우 계약을 해지할 수 있다는 뜻입니다. 그런데 이때도 절차상 일정 기간의 유예가 주어집니다. (주택임대차보호법 제6조의2)

구체적으로 묵시적 갱신이 이뤄진 이후에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 단, 그 효력은 통보일로부터 3개월이 지난 뒤에야 발생하게 됩니다. 즉, 해지 통보와 실제 해지 사이에는 3개월의 유예기간이 있다는 뜻이죠.

이 제도는 임차인의 주거 안정성을 최대한 보장하기 위해 마련된 조치입니다. 집주인이 일방적으로 임차인을 축출할 수 없도록 하는 한편, 임차인도 3개월이라는 기간을 두고 언제든 계약 해지가 가능하도록 해주는 셈이죠.

하지만 실제로 이 제도가 운용될 때는 여러 분쟁 소지가 있습니다. 특히 그 3개월의 기간 동안 세부적인 처리 문제로 갈등이 발생할 수 있습니다. 임대인과 임차인의 구체적 행동 지침 및 절차에 대해서는 이렇게 명시하고 있습니다.

우선 임차인이 해지 통보를 한 이후에 임대인은 3개월 유예기간 중에 대체 임차인을 물색하게 됩니다. 그리고 대체 임차인을 잡기 위해 기존 임차인에게 물건을 보여주거나 설명해야 할 일이 생길 수 있습니다. 이때는 기존 임차인이 이에 협조해야 합니다.

반대로 임차인도 임대인과 잠재 임차인에게 적극적으로 임대 환경을 잘 알려줘야 할 의무가 있습니다. 이 기간 중 최대한 깨끗하게 집을 정리해 둬야 합니다. 지저분한 상태로 방치하면 추후 중개수수료 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.

묵시적 갱신 3개월 전 이사 시?

그런데 만약 임차인이 3개월 유예기간이 끝나기 전에 먼저 이사를 나가게 된다면 어떨까요?

이때는 남은 기간만큼의 차임을 납부해야 합니다. 즉, 계약서 만료일까지의 월세 등을 모두 지급한 뒤 퇴거해야 하는 것이죠.

혹시라도 이를 지키지 않고 무단으로 빠져나갈 경우에는 주택가액 전체에서 적지 않은 벌금을 물어야 할지도 모릅니다. 관련 법적 분쟁으로까지 번질 수도 있겠죠. 그만큼 3개월 유예기간을 반드시 지켜야 한다는 의미입니다.

한편 해지통보와 관련해서는 중개수수료 문제로 다툼이 잦습니다. 임차인의 해지 통보 시점에 따라 중개수수료 부담 주체가 달라지기 때문입니다.

통상 임차인이 3개월 유예기간 안에 해지 통보를 하고 퇴거한다면 그 중개수수료는 임차인이 물게 됩니다. 반대로 유예기간이 지나 실제 해지일 이후에 퇴거한다면 그 수수료는 임대인의 부담이 됩니다.

이처럼 3개월 유예기간은 묵시적 갱신 제도의 핵심적인 부분입니다. 계약 해지에 앞서 충분한 시간을 주어 임대인과 임차인 모두의 이해를 적절히 수렴하려는 취지라고 볼 수 있습니다.

다만 3개월 유예기간 동안의 세부적 절차와 규율에 있어서는 다소 모호한 부분도 있는 게 사실입니다. 이로 인해 분쟁의 소지도 상존합니다. 그만큼 사안마다 합리적인 대책을 강구할 필요가 있어 보입니다.