부동산 유동성 무엇이 문제인가?

부동산은 유동성이 낮다는 생각이 시장을 지배하던 시절에서 벗어나 이제 유동성이 좋은 부동산이 생겨나고 있습니다. 부동산과 유동성은 어떤 관계인지, 부동산시장이 유동성의 한계를 극복하기 위해서 어떻게 변해가고 있는지 안내하겠습니다

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부동산 유동성이란?

유동성이란 어떤 자산을 가치 손실 없이 얼마나 쉽게 현금화할 수 있는가를 나타내는 지표입니다. 이런 의미에서 부동산은 유동성이 낮은 대표적인 자산이라 볼 수 있습니다.

부동산에서 유동성이 좋다는 것은 현금화가 쉬워서 돈을 오랫동안 묶이지 않아도 된다는 것입니다. 즉 쉽게 팔고 쉽게 살 수가 있어서 급전이 필요하면 바로 돈을 마련할 수 있다면 유동성이 좋다고 판단하지만, 즉시 현금화를 위해서 손해를 봐야 한다면 유동성이 좋지 않다고 판단할 수 있습니다.

부동산은 그 특성상 자금이 많이 필요합니다. 그런데 우동성이 좋다면, 돈이 필요할 때 바로 현금화해서 사용할 수 있으므로 위기대응능력이 굉장히 올라갑니다.

더불어 투자심리 측면에서도 불안요소가 줄어드는 것이라 유동성이 좋다는 것은 부동산시장에서 굉장히 큰 장점으로 작용합니다.

이전에는 부동산의 유동성이 좋은 상황은 특수한 시장상황에서만 가능했습니다. 예컨데, 시장상황이 좋아서 부동산을 구입하려는 매수심리가 강할 때 부동산의 유동성이 올라가게 됩니다.

하지만 시장상황은 사람이 임의로 조절할 수 있는 부분이 아니어서 대부분의 경우 부동산은 유동성이 낮다는 단점을 가지고 있습니다. 즉, 한번 구입하면 한동안 돈이 묶여서 내가 돈을 쓰고 싶을 때 마음대로 쓰지 못한다는 불안감이 생깁니다.

 

증권화를 통한 유동성해결-부동산 간접투자상품

이런 부동산의 유동성 문제를 해결하기 위해 나온 것이 바로 부동산 간접투자상품입니다.

부동산 간접투자상품은 부동산 자산운용 전문기관이 부동산 및 부동산과 관련된 자산을 취득 및 운영할 목적으로 증권화된 부동산 상품에 간접적으로 투자하는 형태를 하고 있습니다.

즉, 부동산을 증권화시키는 것으로, 부동산펀드, 리츠가 대표적인 부동산 간접투자상품입니다.

이렇게 되면 부동산의 유동성이 확 증가하게 됩니다. 대신 매물마다 복잡한 상장절차와 같은 문제들로 인해서 투자상품을 풍부하게 만들기 어렵다는 문제점이 대두되었습니다.

즉,투자자 입장에서는 편의성과 유동성이 증가해서 좋은 것이지만, 매물을 처음 파는 입장에서는 웬만큼 좋은 매물이 아니라면 잘 팔릴지 아닐지도 모르는데 많은 시간과 비용을 소모해 가며 부동산 간접투자상품을 만들기가 어려웠습니다.

그렇기에 이같은 상품들은 대부분 큰 빌딩처럼 규모가 큰 부동산이나 상업성 부동산을 취급하는 경우가 대부분이며 그 매물의 수도 굉장히 제한적입니다.

 

블록체인을 도입한 부동산 조각투자

그래서 기존 부동산의 유동성 문제와 부동산 간접투자상품의 매물공급 안정성 문제를 해결하기 위해 '부동산 조각투자'라는 서비스가 시범서비스 중입니다.

이런 부동산 조각투자 플랫폼은 부동산 수익증권, 투자계약증권 등을 토큰 증권을 통해 소액 분할 투자할 수 있는 서비스입니다.

여기서 토큰증권이란 실물자산이나 금융자산의 지분을 작게 나눈 뒤 블록체인 기술을 활용해 토큰 형태로 발행한 증권을 말하는데요.

부동산 조각투자는 블록체인을 도입함으로써 기존간접투자상품에서 매물을 증권화할 때 소요되는 복잡한 절차를 생략할 수 있습니다.

자세한 내용과 구조는 다음 포스팅에서 자세히 다룰 예정이고 여기서는 간단하게 개념만 소개하겠습니다.

부동산 조각투자 서비스는 정부에서 상업화가 가능한지 시험하고 있는 단계로 샌드박스 형태로 한시적으로 허용하는 것이라서 부동산 조각투자는 몇몇 제한된 업체에서만 서비스되고 있습니다.

카사, 소유와 같은 플랫폼들이 대표적인 부동산 조각투자 플랫폼인데요. 막상 들어가 보시면 아직은 준비단계인지 생각보다 매물이 별로 없어서 본격적인 상업화 단계는 아닌 것으로 보입니다.