전세사기 걱정 없는 전세계약 특약 체크리스트

청년들에게 전세계약은 전세사기로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 일이 비일비재하기 때문에 큰 부담이지만 주거 문제를 해결하기 위해서는 어쩔 수 없이 전세계약을 체결해야 합니다. 이 글에서는 전세사기를 예방하고 전세보증금을 지키기 위해 전세계약 전 확인사항, 계약 시 특약 사항, 계약 후 대응요령 등을 자세히 소개합니다.

임차주택과 당사자 실체 확인, 계약서 특약조항 포함 사항, 기간 만료 전 대책 수립 등 꼭 알아야 할 내용을 상세히 다룹니다. 또한 임차인과 임대인 양측의 특약요구 사항도 균형있게 살펴봅니다. 이 정보를 활용한다면 청년 임차인들이 전세사기에 대비하여 안전한 전세계약을 체결할 수 있을 것입니다.

그렇다면 청년들이 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 하려면 어떤 주의사항과 대책이 필요한지 함께 살펴볼까요?

전세계약 특약 체크리스트

 

임차주택 실사 및 확인 사항들

안전한 전세계약을 위해서 가장 중요한 것은 임차주택 자체의 실체를 확인하는 것입니다. 전세계약을 체결하기 전에 반드시 임차주택의 현황과 권리관계를 철저히 확인해야 합니다.

이를 위해 건물등기부등본, 토지대장, 건축물대장 등의 공부를 열람하여 건물의 규모, 구조, 용도 및 소유권 현황을 파악해야 합니다. 또한 해당 주택이 임대차계약이 가능한 주택인지, 권리능력이 있는 소유주로부터 임대차 계약을 체결하는 것인지 확인해야 합니다.

임차인은 계약 전에 반드시 현장을 직접 방문하여 주택의 실제 상태를 꼼꼼히 점검해야 합니다. 외관상의 결함뿐만 아니라 실내 상태, 전기·수도·난방 시설 등의 작동 여부, 구조적인 안전성, 주변 환경 등을 면밀히 살펴봐야 합니다.

이 과정에서 발견된 하자나 결함 사항은 모두 기록해 두는 것이 좋습니다. 나중에 분쟁이 발생할 경우 이를 증거로 활용할 수 있기 때문입니다.

임대인과 공인중개사 신원 확인

전세사기를 예방하기 위해서는 임대인과 공인중개사의 신원을 반드시 확인해야 합니다. 임대인의 경우 인적 사항과 연락처를 꼭 확인하고, 주민등록등본이나 인감증명서를 요청하여 실제 소유주인지 확인하는 것이 안전합니다.

만약 법인이 소유주라면 법인등기부등본을 통해 대표자와 법인 현황을 파악해야 합니다.

공인중개사 역시 반드시 중개업자 신원을 공인중개사협회나 주택관리사협회에 문의하여 직접 확인해야 합니다. 부동산중개업 자격증 소지 여부, 거래정지나 자격정지 사실 등을 꼭 확인하고, 개업공인중개사인지 소속공인중개사인지도 구분해야 합니다.

그 외에도 계약서 작성 시 인감도장을 받는 등 신뢰할 만한 공인중개사와 거래하는지 철저히 살펴봐야 합니다.

계약 체결 후 임차인이 해야 할 일

전세계약을 체결한 후에도 임차인이 해야 할 일이 있습니다. 우선 임대차계약서 사본을 구비해 두고, 계약 내용에 따라 임대인에게 주민등록등본과 계약서를 제출해야 합니다.

주민등록전입신고도 14일 이내에 이루어져야 하며, 보증금과 차임 납부 내역을 증빙할 수 있는 자료를 잘 보관해 두어야 합니다.

또한 임대주택에 등기된 모든 권리관계를 확인하는 것이 중요합니다. 건물등기부등본에 근저당권이나 가압류, 가처분 등의 제한물권이 설정되어 있다면 임대차계약에 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

이를 사전에 방지하기 위해서는 전입신고와 주민등록등본 교부를 통해 확인하고, 필요하다면 법원에 가압류나 가처분 등기 여부를 문의해야 합니다.

계약 만료 2개월 전 사전 대책 수립

전세계약 기간이 만료되기 전 2개월 정도에는 사전에 대책을 세워야 합니다. 재계약을 원할 경우 임대인에게 재계약 의사를 미리 통보하고, 그렇지 않다면 이사 준비를 해야 합니다.

보증금 반환과 관련해서는 임대인과 사전에 연락을 취해 돈을 안전하게 되찾을 수 있는 방안을 강구해야 합니다.

계약 만료일이 가까워지면 임대인에게 반복해서 보증금 반환을 요구하고, 임대인이 응하지 않을 경우 법적 절차를 밟아야 합니다. 만약 담보물권을 설정했다면 그것을 활용할 수도 있습니다.

하지만 이런 조치에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못한다면 주거지보호를 이유로 임대차 기간을 법원에 연장 신청하는 방법이 있습니다.

 

전세계약 특약 사항들

전세계약서에는 당사자들의 합의에 따라 다양한 특약 사항들을 명시할 수 있습니다. 이는 표준 전세계약서에 포함되지 않은 내용으로, 분쟁 발생 시 중요한 증거 자료가 됩니다.

전세사기를 예방하기 위해 계약서에 명시해야 할 대표적인 특약 사항으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.

• 보증금 반환 담보를 위한 근저당권 설정
• 전세금 지급 시 명의신탁 금지 및 소유권 확인 의무화
• 임대인의 권리침해 행위 시 계약 해지 및 손해배상 청구권
• 임대인 변경 시 승계인가 동의가 필요한 조항
• 임차주택 점유권 보장
• 보증금 우선 반환 및 인상률·지급시기 규정

이처럼 중요한 특약 사항들을 사전에 임대인과 협의하여 계약서에 반영한다면, 향후 분쟁 발생 시 임차인의 권리를 보다 두텁게 보호받을 수 있습니다.

임대인이 원하는 전세계약 특약 사항들

전세계약서에 명시되는 특약 사항은 임차인 뿐만 아니라 임대인의 권리도 보호할 수 있어야 합니다. 임대인 입장에서 바라는 대표적인 특약 조항은 다음과 같습니다.

• 중도금 지급 금지 조항: 전세 보증금을 한꺼번에 지급받도록 하는 조항입니다. 이를 통해 임차인의 계약 불이행 시 피해를 최소화할 수 있습니다.
• 임차인의 전대 및 부당 점유 금지: 임차인이 제3자에게 전대하거나 부당하게 점유하는 것을 금지하여 주택을 보호합니다.
• 원상회복의무 명시: 임차인이 임차주택을 원래 상태로 복구해야 한다는 의무를 분명히 합니다.
• 지체상금 및 손해배상금 조항: 임차인이 계약 내용을 이행하지 않을 경우 지체상금이나 손해배상금을 물리도록 합니다.
• 월차임 인상 조항: 계약 기간이 길 경우 물가상승분을 반영하여 월차임을 조정할 수 있게 합니다.
• 계약갱신요구권 배제: 계약 종료 후 임차인의 계약갱신요구권을 배제하여 주택을 자유롭게 처분할 수 있게 합니다.
• 명도지체 시 규정: 계약기간 만료 후 임차인이 명도를 지체할 경우의 조치 사항을 상세히 명시합니다.

이렇듯 임대인 입장에서도 여러 특약 사항을 계약서에 반영함으로써 자신의 재산권을 보호받고자 합니다. 따라서 전세계약을 체결할 때는 임대인과 임차인 상호간의 이해관계를 균형있게 반영한 특약 조항을 마련하는 것이 중요합니다.

 

안전한 전세계약을 위한 종합 체크리스트

지금까지 살펴본 전세계약 시 주의사항과 특약 사항들을 종합하면 다음과 같은 체크리스트를 만들 수 있습니다.

• 임차주택 권리관계 및 실제 상태 철저히 확인
• 임대인과 공인중개사 신원 확인 및 자격 여부 점검
• 계약서 사본 구비 및 주민등록전입신고
• 권리관계 등기사항 확인(근저당권, 가압류, 가처분)
• 만기일 2개월 전 대책 수립(재계약/이사 준비)
• 보증금반환요구 및 연장/보전 조치
• 보증금반환 담보를 위한 근저당권 설정 특약
• 명의신탁 금지 및 권리관계 확인 의무화
• 권리침해 시 계약해지 및 손해배상청구권
• 임대인 변경 시 동의 규정
• 점유권 보장 및 보증금 우선반환, 인상률 명시
• (임대인)중도금지급금지, 원상회복, 전대/부당점유 제한 등

이 체크리스트를 바탕으로 빠짐없이 전세계약을 준비하고 이행한다면, 전세사기로 인한 피해를 예방하고 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을 것입니다. 전세계약은 그만큼 세밀하고 꼼꼼해야 하며 양측의 이해관계를 균형있게 반영해야 합니다.