주택담보대출 나이제한

50년 만기의 초장기 주택담보대출의 나이제한 즉, 가입연령을 제한하자는 목소리가 나오고 있는데요. 아직 확정된 건 아니지만 어떤 이야기가 나오고 있는지 소개해 드리겠습니다.

주택담보대출 나이제한

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초장기 주택담보대출 가입연령 제한

50년 초장기 주택담보대출 가입 연령 제한에 대한 논의가 있다. 당초 50년 만기 채권은 만 34세 미만, 신혼부부 등 특정 조건 하에서 금융상품으로 도입됐다.

그러나 신한은행을 제외한 대부분의 시중은행은 50년 만기 채권에 연령제한을 두지 않고 있다. 최근 가계부채가 급증한 것은 은행들이 50년 모기지론을 경쟁적으로 출시한 데 따른 것으로 풀이된다.

이에 따라 이러한 추세를 관리하기 위해 청약 조건을 제한하는 규정이 마련될 가능성이 있다. 50년이라는 긴 상환 기간을 감안하면 보금자리 특별대출과 유사한 '34세 미만' 기준 같은 규정이 적용될 수 있다는 게 전문가들의 예상이다.

일부 전문가들은 그러한 조치가 효과를 약화시킬 수 있다고 주장합니다. 16일부터 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 주요 시중은행은 모두 50년 만기 채권을 발행한다.

특히 신한은행만 가입 연령 제한을 두고 있다. 지난 14일 50년 만기 채권을 출시한 우리은행도 연령 제한을 두지 않았다.

농협은행과 하나은행의 50년 만기 채권은 출시 한 달 만에 다양한 연령대의 수요에 힘입어 이미 1조2000억원을 넘어섰다.

사람들은 이러한 대출을 총 부채 원금 및 이자 서비스 비율(DSR)을 능가하고 대출 한도를 늘리는 방법으로 보고 있습니다.

은행권 고위 관계자는 각종 채권 가운데 50년 만기 채권 수요가 집중돼 있는 점을 인정했다. 다만 이것이 현재 가계부채 증가에 직접적으로 기여하고 있는지에 대한 철저한 분석이 필요하다고 강조한다.

은행 간 차이에도 불구하고 50년 만기 채권 수요의 절반 이상이 도입 이후 등장했다는 점은 주목할 만하다.

 

주택담보대출 가계부채에 불을 붙이다

초장기 대출 기간은 기존 대출 제한을 해결할 수 있다고 보는 견해가 많다. 연장 기간은 연간 원리금 상환액이 낮아져 연간 소득 대비 총상환액을 측정하는 부채 상환 비율(DSR)이 감소함을 의미하며, 또한 월이자 의무를 줄일 수 있다.

그럼에도 불구하고 가계부채 급증의 원인으로 지목되는 전반적인 이자비용 부담은 불가피하다.

주택시장 수요 증가는 주택경기 회복 신호와 맞물려 가계부채 증가를 견인한다. 50년 만기 대출 신청이 급증한 것은 상환 부담을 덜고자 하는 바람에서 비롯된 것이라고 은행은 분명히 한다.

은행들은 또한 향후 50년 대출 제도의 적격 연령 제한을 34세 이하로 조정할 가능성에 대해 경계하고 있다.

또 다른 은행 관계자는 "현재 은행들이 50년 대출에 대한 규제 지침을 기다리고 있으며 내부적으로 청약기준 조정을 논의하고 있다"고 말했다.

50년 임기의 의미가 상당히 줄어들 가능성이 있다”고 말했다. 이는 34세 미만의 주택 구매 수요가 미미하다는 점을 감안할 때 50년 임기의 혜택을 받을 수 있는 인구 통계가 본질적으로 사라질 수 있음을 의미한다.

금융권 관계자는 "전통적으로 결혼 후 집을 마련하는 경우가 많은데 결혼을 미루는 경우가 늘고 있다. 이런 맥락에서 34세 기준은 의미가 없다"라고 말했다.

50년 만기 대출에 만 34세 이하 연령 제한을 적용하는 신한은행의 경우 지난주까지 수요가 미미했다. 50년 만기 예금으로 수천억 원을 모아온 경쟁은행들과 대조된다.

마찬가지로 만 34세 원칙을 준수하는 보금자리특별대출의 경우 50년 만기 대출은 미미하다. 금융 당국이 좀 더 미묘한 접근 방식을 옹호해야 할 더 강력한 이유가 있다.

또 다른 금융권 관계자는 “정부 입장에서 50년 만기 국채가 무분별하게 차입을 부풀리기 위해 악용될 수 있다는 데 어느 정도 동의한다”며 “상환 의지가 부족해 보인다면 그 시점에서 35년 만기를 고려하는 것이 일관적”이라고 말했다.

관계자는 "나이 상한이 34세보다 제도 효율성과 가계부채 우려를 동시에 관리하는 것이 더 효과적"이라고 덧붙였다.

 

주담대 연력제한 확정된 건 없다

고령자는 젊은 사람에 비해 상대적으로 근무 기간이 짧다는 시각도 있다. 결과적으로 초장기 대출의 활용이 문제가 된다.

더욱이 이들 대출은 부채상환비율(DSR) 규제를 우회하는 수단으로 활용되면서 가계부채 급증을 부채질하고 있다.

이는 정책금융상품과 유사한 규제가 필요함을 시사한다. 아직 확정된 바는 없지만 연령 제한을 시행하는 것은 중년 개인에 대한 역차별로 볼 수 있다는 보고가 있다.

다만 당국은 50년 만기 펀드 참여 자격 기준을 조속히 결론짓기 위해 은행에 의견을 수렴하는 등 절차를 밟을 방침이다.

금융당국 관계자는 "아직 확정된 가이드라인은 나오지 않았다"고 말했다.

"우리는 34세 연령 제한과 같은 규제가 이미 시행되고 있는 정책 모기지의 궤적을 따를 것이라고 가정하는 투기적이라는 것을 관찰했다. 현재 우리는 널리 검토된 다른 대안과 함께 가장 적절한 연령 기준을 적극적으로 고려하고 있다." 이어 "만기 50년 계약의 예상되는 파급력을 인지하고 현재 다양한 상황을 최대한 포괄하기 위해 노력하고 있다"라고 덧붙였다.