최근 후분양제가 뜨는 이유가 뭘까요? 그동안 한국 공공분양시장은 대부분 선분양을 선택해 왔는데요.
건물을 짓기도 전에 매매하니 분양가는 낮출수 있지만 부실공사의 위험성이 항상 문제가 되어 왔습니다.
최근 LH 순살 아파트의 철근누락사건으로 촉발된 시민들의 불안은 안전한 후분양제에 대한 열망으로 이어지고 있는데요.
후분양의 장단점, 하반기 예정된 후분양 아파트 단지를 통해 후분양 아파트가 뜨는 이유에 대해 소개해 드리겠습니다.
후분양제 특징
후분양제를 선택한 아파트단지들은 선분양을 선택한 단지에 비해 안전하다는 인식이 있는데요. 이것은 후분양제의 특징에 기인합니다.
선분양 아파트는 계약금, 중도금 등을 미리 받아서 공사비를 충당하는 방식으로 진행돼서 시공사의 공사비 부담이 완화된다는 장점이 있었습니다.
하지만 무책임한 시공사들이 늘어나면서 겉만 멀쩡하고 온갖 부실시공으로 떡칠된 아파트만 청약당첨자들에게 인계하는 일이 많아졌습니다.
2~3년 동안 기다린 결과에 대해 허망함과 분노가 치밀지 않을 수 없는데요.
후분양 아파트는 80%정도 아파트를 짓고 나서 분양이 진행됩니다.
분양가는 선분양에 비해 비싸지지만 다 지어진 건물을 보고 아파트는 사는 것이니 공사를 하는 시공사 입장에서도 꼼꼼하게 지을 수밖에 없고 사는 청약자의 입장에서도 불안감을 느끼지 않고 좋은 아파트를 고를 수 있다는 특징이 있습니다.
장점
- 80% 완성된 아파트를 직접 보고 구매할 수 있습니다.
- 선분양에 비해 공사비 때문에 입주 일정이 밀리지 않고 일방적인 시공사의 횡포를 줄일 수 있습니다.
- 구조적으로 철근누락과 같은 부실시공에 대한 걱정을 덜 수 있어 안전합니다.
단점
- 투자비 등의 리스크를 시공사가 모두 부담하는 방식이기 때문에 분양가가 선분양에 비해 높게 측정됩니다.
- 계약금, 중도금, 잔금으로 2~3년간 분할 납부가 가능한 선분양에 비해 짧은 기간 동안 주택자금을 확보해야 합니다.
- 투자용으로 매매하는 사람에게만 단점인 사항인데, 매매를 결정하고 최종 입주까지 기간이 짧기 때문에 소위 프리미엄이 낮거나 분양가와 거의 같을 가능성이 있습니다.
후분양 아파트의 안전성
안전성 부분에서는 선분양에 비해 구조적으로 안전성을 확보할 수 있는 것은 맞지만 부실시공에 대한 근본적인 해결책은 아니라는 것이 업계 전문가들의 입장입니다.
예를 들면, 후분양 아파트를 구경하러 갔다고 한다면 일반인들이 눈으로 봐서는 이 아파트가 부실시공 아파트인지 건축재료를 제대로 썻는지 확실하게 판단하기는 어렵다는 것입니다.
시공사가 속이려면 얼마든지 속일 수 있는 부분인 것이죠.
무엇보다 문제는 완전히 공사가 완료된 상황에서 분양을 하는 것이 아니라 80%만 완료된 상태로 진행되는 것이기 때문에 창호라던가 도배라던가 하는 마감처리에 대한 대책이 미비합니다.
사실 일반인들이 주로 볼 수 밖에 없는 부분이 시각적으로 바로 판별이 가능한 마감공사에 대한 부분인데, 이 부분이 공사가 되지 않은 상태에서 청약자들에게 공개된다는 건 마찬가지라는 것이지요.
실제로 2015년 국정감사자료에 따르면, LH 공급 아파트 중 컴플레인이 가장 많았던 부분이 가구, 도배, 창호 등 마감공사였다고 합니다.
후분양제의 진실
후분양제도는 2018년 정부가 투기로 인한 아파트시세 상승을 막기위한 목적으로 추진하던 제도였습니다. '후분양 로드맵'이라는 이름으로 거창하게 뭔가를 내놓았지만 아시다시피 별로 효과는 없었고 시장에서 사장되는 듯했습니다.
재밌는 점은 정부에서도 이건 효과가 없을 거라고 생각했는지, 선분양보다 더 이른 시기에 청약을 진행하는 사전청약 제도를 주택공급을 위한 핵심제도로 내놓았다는 점입니다.
사전 청약 제도는 2020년 집값 불안을 잠재운다는 명목으로 후분양 로드맵 발표 이후 2년 만에 정부에서 도입한 제도인데요.
선분양보다 1~2년 먼저 전체 공급 물량 중의 일부를 사전 청약자에게 배당하는 것입니다.
이 사전 청약에 당첨되면 무주택 등 관련 조건만 유지하면 본 청약에서도 100% 확률로 당첨이 확정되기 때문에 오히려 집값 상승을 부추겼다는 평가도 있습니다.
이렇게 갈팡질팡하는 정부의 정책이 진행되는 동안 후분양 아파트는 시장에서 거의 볼 수 없는 지경에 이르렀습니다.
하반기 후분양제 아파트 단지 리스트
2018년 등장한 후분양제는 지금까지 별다른 활약을 못했는데요.
LH 철근누락 순살아파트 및 일명 '똥방' 등 수많은 부실시공 문제로 인한 시민들의 불만을 의식했는지 2023년 하반기에는 이례적으로 후분양 아파트 단지들이 대거 등장했습니다.
선분양이 줄을 이었던 상반기와는 대조적인데요. 이렇게 후분양 아파트가 늘어난 이유는 크게 3가지로 분석됩니다.
- 부동산 시장의 경기가 나빠서 분양을 미루고 있던 단지들이 선분양보다 후분양제를 선택함으로써 미분양률을 줄이려는 의도
- 건설사 파산 등으로 분양 계약을 이해할 수 없는 경우 HUG가 해당 주택의 분양을 직접 이행하거나 계약금을 돌려주는 제도를 주택분양보증이라고 하는데, 이 보증제도가 사용될 일이 줄어들면서 고분양가 책정이 가능해짐
- 계속 언급 중인 시공사의 부실시공에 따른 우려로 안전성을 찾는 실거주자들의 수요가 늘어남
| 구분 | 규모 | 입주 |
| 상도 푸르지오 클라베뉴(서울 동작구) | 771 | 2024.02 |
| 왕길역 로열파크시티(인천 서구) | 1500 | 2024.09 |
| 용인 센트레빌 그리니에(경기 용인) | 171 | 2023.09 |
| e-편한세상 용인역 플랫폼시티(경기 용인) | 999 | 2024.04 |
| 동탄레이크파크자연&e편한세상(경기 용인) | 1227 | 2024.06 |
| 베르몬트로 광명(경기 광명) | 3344 | 2024.11 |
| 힐스테이트 신용 더리버(광주 북구) | 1647 | 2024.03 |
| 더 비치 푸르지오 써밋(부산 남구) | 1384 | 2023.10 |
| 부산신항 마린애시앙(경남 창원시) | 484 | 2023.09 |
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